Đất Nền Sài Gòn Vẫn Tăng Giá Mạnh, Thị Trường Tỉnh Mất Nhiệt

 

Dù thị trường đang khó khăn, thanh khoản kém nhưng giá rao bán đất nền tại thị trường TP.HCM vẫn tăng trong quý 3/2022 do nhu cầu vẫn cao.

Theo số liệu mới đây của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý 3/2022 TP.HCM và các đô thị vệ tinh ghi nhận 9 dự án đất nền mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 nền, giảm 65% so với quý 2/2022. Không chỉ nguồn cung, tiêu thụ đất nền cũng giảm mạnh, với chỉ khoảng 550 nền chào bán thành công, giảm 78% so với quý trước và ghi nhận mức giao dịch thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm. Tuy nhiên, trái ngược với thực tế giao dịch, mặt bằng giá chào bán đất nền vẫn tăng trong khoảng từ 2 - 4% so với quý trước.

Còn theo Báo Cáo Thị Trường quý 3/2022 của Batdongsan.com.vn, nhiều quận/huyện tại TP.HCM nói riêng và các tỉnh phía Nam nói chung, vẫn ghi nhận giá bán đất nền tăng trong các tháng vừa qua. Cụ thể, tại TP.HCM giá rao bán đất nền Củ Chi tăng gần 15%, huyện Nhà Bè tăng 17%, đất nền huyện Bình Chánh, Hóc Môn cũng tăng giá thêm 6-7% so với quý trước. Riêng với khu Đông, ngoài quận 9 có giá đất nền giảm 2%, quận Thủ Đức vẫn ghi nhận giá đất tăng 3% trong quý vừa qua.

Bên cạnh biến động mạnh về giá bán, nhu cầu tìm mua đất nền tại TPHCM cũng tăng mạnh trong quý vừa qua. Ngoài khu vực huyện Củ Chi có xu hướng mua sụt giảm 43% so với quý trước, hầu hết các quận /huyện ngoại thành TP.HCM đều ghi nhận tăng trưởng nhu cầu mua từ 2-12% so với quý 2/2022, đặc biệt là khu vực Nam và khu Tây. Theo đó, nhu cầu tìm mua đất nền Nhà Bè tăng 11%, Bình Chánh 10%, Hóc Môn tăng 12% và quận 12 cũng có lượt quan tâm tăng 6%. Riêng với khu Đông, quận Thủ Đức cũ có lượt tìm mua đất nền tăng 9% trong khi đất nền quận 9 cũng tăng thêm 2% lượt tìm mua trong quý này.

Trái ngược với TP.HCM, thị trường đất nền các tỉnh vệ tinh vẫn tiếp diễn đà ảm đạm, nhu cầu mua đất nền hầu hết đều giảm. Cụ thể, trong quý 3/2022, giao dịch tìm mua đất nền tại hầu hết các tỉnh Đông Nam Bộ đều giảm từ 10-25% so với quý trước. Riêng trong tháng 9/2022, lượt tìm mua đất nền Bà Rịa Vũng Tàu tiếp tục giảm 6%, Bình Dương giảm 5,5%, Đồng Nai giảm mạnh đến 10% và Long An cũng giảm đến 12% nhu cầu tìm kiếm so với tháng 8 trước đó. Tuy lượt quan tâm giảm mạnh nhưng giá bán đất nền Long An, Bình Dương, Vũng Tàu vẫn tăng lần lượt 5% và 1% so với quý trước. Đồng Nai là thị trường vệ tinh duy nhất có giá đất nền giảm 4%.

Nhận định về phân khúc đất nền, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, xu hướng tăng giá của đất nền TP.HCM đến từ việc nhu cầu mua tại thị trường với loại hình này còn rất lớn. Với nhà đầu tư đất nền, khi các thị trường vệ tinh có xu hướng chững lại, dòng tiền sẽ lại đổ về đô thị trung tâm, nhất là các khu vực có biến động về quy hoạch hạ tầng và tiềm năng tương lai. Vì vậy, những thị trường đang hưởng lợi từ các chính sách xây dựng hạ tầng giao thông, quy hoạch dịch vụ như Bình Chánh, Thủ Đức sẽ tiếp tục có biến động giá lớn.

Tuy nhiên, ông Tuấn nhận định, dù đất nền là phân khúc từng liên tục sốt nóng nhưng cũng sẽ là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường ngấm đòn tín dụng. Dòng vốn dành cho thị trường BĐS các tháng cuối năm 2022 và đầu năm 2023 dự kiến vẫn rất khó khăn, lãi suất đang trên đà tăng mạnh sẽ tạo ra áp lực lớn cho những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Với nhà đầu tư đất nền, áp lực về vốn vay, lãi vay, quay vòng vốn, thanh khoản sẽ rất lớn vì đây vốn là loại hình thuần đầu tư, thậm chí có lượng nhà đầu cơ lớn.

“Nhu cầu với đất nền không thiếu nhưng sức mua đất nền lại đang suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp do ảnh hưởng về giá và siết tín dụng. Nếu tiếp tục đẩy giá tăng cao, tăng ảo, đất nền sẽ mất thanh khoản và khó bán trong thời gian tới. Ngoài ra tâm lý lo ngại, thận trọng cũng khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ sẽ khiến thị trường BĐS nói chung và đất nền nói riêng cuối năm 2022 vẫn còn những thách thức”, ông Tuấn cho hay.

Còn theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, thị trường BĐS đã bắt đầu có hiện tượng “ngộp” với những nhà đầu tư sử dụng vốn vay. Hiện nay, hơn 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt trên thị trường BĐS và đang cố cầm cự. Tuy nhiên, dòng vốn tín dụng chưa có chuyển biến, áp lực tài chính có thể làm thị trường xuất hiện thêm làn sóng cắt lời, cắt lỗ trong thời gian tới, nhất là với các sản phẩm đất nền đầu tư tại những khu vực không có tiềm năng thực và chỉ ăn theo sóng đầu tư trước đó. Đầu tư đất nền chỉ phù hợp đối với những người có dòng tiền dài hạn từ 3 - 5 năm, không phải là sản phẩm phù hợp để lướt sóng lúc này.

55