Thị Trường BĐS Cuối Năm, Không "Đói" Nguồn Cung Nhưng “Khát" Lực Cầu

 

Nhờ có thêm khá nhiều dự án mới mở bán, thị trường bất động sản thời điểm cuối năm phần nào giải cơn khát nguồn cung. Tuy nhiên ẩn số về sức mua vẫn là điểm đáng bàn khi thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm đáp ứng nhu cầu mua thực.

Dồn Dập Dự Án Chào Hàng

Ngay đầu quý 4/2022, hàng loạt dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của những dự án cũ rộn ràng thông báo mở bán nguồn cung mới góp phần khiến thị trường BĐS TP.HCM thêm sôi động.

Cụ thể, Tập đoàn Hưng Thịnh vừa chính thức giới thiệu ra thị trường dự án căn hộ Moonlight Avenue tọa lạc tại phường Trường Thọ (TP. Thủ Đức) với mức giá bán dự kiến từ 68 triệu đồng/m2. Dự án có quy mô gần 9.000 m2, bao gồm 2 tháp căn hộ cao 25 tầng cung cấp ra thị trường hơn 800 sản phẩm. Tập đoàn Đất Xanh cũng tái khởi động lại dự án DatXanh Homes Riverside tại Nam Rạch Chiếc, TP. Thủ Đức, dự kiến sẽ ra mắt vào cuối năm nay nếu hoàn thiện xong pháp lý. Dự án này có quy mô 3.175 căn hộ, giá bán rơi vào mức từ 100 triệu đồng/m2.

Tương tự, CĐT Khang Điền cũng đang nhận booking cho dự án căn hộ The Privia trên khu vực đường An Dương Vương (Bình Tân). Đây là dự án căn hộ cao cấp có mức giá dự kiến dao động từ 80 triệu đồng/m2. Cùng trên địa bàn quận Bình Tân, Nam Long Group tiếp tục cho ra mắt giai đoạn 2 căn hộ Akari City block AK9 nằm trong khu đô thị tích hợp quy mô 8,5 ha, tọa lạc trên trục đại lộ Võ Văn Kiệt. Sản phẩm mở bán cuối năm nay của Akari City có tầm giá dao động từ 45-47 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, hàng loạt dự án như The Grand Sentosa, The Horizon (Nhà Bè), Viva Plaza (quận 7), The Peak – Phân khu Midtown Phú Mỹ Hưng, Sunshine Sky City, Fiato premier, Urban Green… cũng có kế hoạch chào bán cuối năm góp thêm phần dồi dào cho nguồn cung căn hộ TP.HCM cuối năm nay.

Còn trên địa bàn Bình Dương, Phú Đông Group đã công bố dự án Sky Garden tại TP. Dĩ An, dự kiến khi hoàn thành sẽ cung cấp cho thị trường căn hộ TP. Dĩ An thêm 640 căn giá bán từ 1, 5 tỷ đồng. Hiện dự án đã hoàn thiện xong phần móng và sắp hoàn tất thủ tục pháp lý để nghiệm thu hạng mục sàn hầm. Một CĐT khác là Lê Phong cũng công bố phát triển dự án The Emerald 68 tại TP. Thuận An với gần 800 căn hộ. Dự án dự kiến được khởi công vào đầu năm 2023 và bàn giao nhà trong quý 1/2025. Tập đoàn Gamuda Land chuẩn bị mở bán dự án Artisan Park, diện tích 5,6 ha, gồm 349 sản phẩm shophouse, townhouse đều sở hữu 2 mặt tiền…

Sau nhiều tháng án binh bất động, việc nhiều CĐT đồng loạt bung hàng được xem là tín hiệu tích cực giúp cải thiện nguồn cung cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, sức cầu của năm liệu có tươi sáng hơn vẫn là ẩn số khó đoán khi thị trường vẫn đối mặt hàng loạt khó khăn như tiếp cận tín dụng ngân hàng, lãi suất cho vay tăng, giá nhà tăng cao và thiếu sản phẩm vừa túi tiền người mua ở thực.

Thị Trường Vẫn Đang Khát Người Mua

Dù các dự án mới phần nào giải cơn khát nguồn cung, nhưng bài toán về nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người mua lại đang trở thành một vấn đề lớn của thị trường BĐS TP.HCM và vùng phụ cận. Những năm gần đây phần nhiều sản phẩm mở bán đều thuộc hàng cao cấp, dù nhu cầu thị trường thiên về trung cấp, bình dân.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, 97% nguồn cung căn hộ mở bán tại TP.HCM các tháng cuối năm là sản phẩm cao cấp, hạng sang, thiếu hụt sản phẩm trung cấp, bình dân. Động thái lệch pha nguồn cung sẽ khiến thị trường tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức trong đi tìm thanh khoản. “Khó khăn tiếp tục bủa vây cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà trong quý 4/2022 và tình trạng này có thể kéo dài sang đầu năm 2023 do cơn khát vốn chưa được giải tỏa. Tâm lý tiêu dùng yếu sẽ khiến cuối năm nay có thể xuất hiện đợt sàng lọc mạnh ”, bà Dung chia sẻ.

Còn theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, hơn 60% nguồn cung căn hộ mới chào bán tại TP.HCM có giá hơn 11 tỷ đồng/căn. Giá sơ cấp căn hộ ở TP.HCM đã đạt mốc 124 triệu đồng/m2 trong quý 3/2022. Lượng giao dịch căn hộ quý vừa qua giảm 89%, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Nhiều dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, phần nhiều là do giá bán sơ cấp tăng cao khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Xu hướng này có thể kéo dài khi nguồn cung cuối năm tiếp tục có sự thiên lệch về loại hình cao cấp, hạng sang.

Bên cạnh đó, bà Trang nhìn nhận, việc giá bán sơ cấp căn hộ tăng cao đang tạo ra cơ hội cho thị trường thứ cấp tiêu thụ lượng hàng tồn kho trước đó. Khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 sàn của các căn hộ cùng phân khúc tại các quận, các căn hộ trung cấp có giá thứ cấp thấp hơn 35% so với căn sơ cấp, mức chênh lệch này lên tới 60% với các dự án cao cấp. “Căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Tuy nhiên, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính là một thách thức đối với người mua”, bà Trang cho hay.

Theo các chuyên gia trong ngành, cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều chung tâm trạng lo lắng, trong đó mối lo lớn nhất và ảnh hưởng đến thị trường nhiều nhất là khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Vì vậy, thị trường có thể sẽ tiếp tục tắc thanh khoản kéo dài nếu tín dụng còn siết chặt. Để cải thiện thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã nỗ lực triển khai nhiều chương trình thanh toán linh hoạt hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, chiết khấu, cam kết lợi nhuận qua hình thức cho thuê hay mua lại nhà nhằm kích cầu, thu hút người mua. Do đó, với người có điều kiện tài chính dư dả, cuối năm có thể là thời điểm thích hợp để săn tìm các sản phẩm chất lượng có giá phù hợp ở thị trường thứ cấp hoặc săn ưu đãi ở thị trường sơ cấp.

66